Beaucoup d'emprunteurs ont déjà rachetés leur crédit hypothécaire, mais, depuis peu, il est question de supprimer le taux fixe liés à ce type de crédits. Parmi les raisons avancées, une crainte émise par les banquiers : si un crédit hypothécaire était accordé aujourd'hui à un taux "normal" (par exemple 1,5 % pour 20 ans), qu'adviendrait-il si, dans les prochaines années, les taux venaient à monter de manière significative ? La réponse est simple : ce crédit pourrait coûter de l'argent à la banque plutôt que d'en rapporter. C'est d'autant plus vrai que la Belgique est le pays de l'UE qui présente actuellement le taux d'inflation le plus élevé.

Ce problème ne concerne pas que les banques. On peut penser au secteur des assurances qui avaient promis des taux élevés sur des placements spécifiques, parfois à vie (par exemple, 4,75 % sur le produit dénommé " Crest " chez AXA, le compte " First " d'Ethias, etc.). Or, ces dernière semaines, des compagnies d'assurances ont annoncé des licenciements (AXA, P&V) ou des fusions ou reprises (Comme Belfius qui reprendrait Ethias).

En conséquence, la question qui se pose est la suivante : est-ce le bon moment pour racheter son crédit hypothécaire ? Faut-il demander un taux fixe ? Pour répondre à ces deux questions, il convient de d'abord définir la notion de " rachat ".

Comment définir la notion de rachat de prêt/crédit hypothécaire ?

En réalité, ce terme vise trois possibilités :

1. Soit on rassemble plusieurs crédits en un. Nous ne nous intéresserons pas à cette hypothèse du regroupement de crédit.

2. soit on profite du marché hypothécaire actuel pour diminuer les mensualités de son crédit hypothécaire en négociant à la baisse le taux et/ou en le rendant fixe si ce n'est pas encore le cas (actuellement semi-fixe ou variable, par exemple). Comment ? La façon la plus aisée est de négocier avec le banquier, créancier actuel du capital prêté. S'il accepte, on évite bien des démarches et certains frais.

Exemple : J'ai souscrit un crédit hypothécaire en 2003 à un taux fixe de 5,45 % pendant 10 ans et variable ensuite, mais avec une baisse ou une hausse de taux toutefois limitée à 2 %). En 2013, je constate que les taux actuels oscillent entre 1,2 % et 2,4 %. Je demande à mon banquier de passer outre la limitation qui bloquerait le taux à 3,45 % et de diminuer le taux à 1,8 % par exemple. Il accepte et des frais mineurs seront à prévoir. S'il refuse, on peut alors opter pour la troisième possibilité.

3. soit on rembourse le capital encore dû à " son " banquier en faisant appel à une autre banque qui va rassembler tout ce qui sera du par l'emprunteur de façon à ce que ce dernier ne doive pas payer un euro pour finaliser l'opération.

Exemple : J'ai souscrit un crédit hypothécaire en 2003 pour une durée de 20 ans à un taux fixe de 5,45 % et je constate que les taux actuels oscillent entre 1,2 % et 2,4 %. Je demande à un autre banquier s'il accepterait de racheter mon crédit à un taux à 1,8 % par exemple.

En droit, c'est un nouveau crédit hypothécaire. Le banquier agira comme pour un crédit " normal " et il faudra également passer par notaire. Mais l'avantage financier est évident : avec un taux bien moins élevé, la mensualité va diminuer. Pour y arriver, il faut désintéresser l'ancien banquier.

Quel représente le coût de ce désintéressement ?

1. L'indemnité de remploi prévue pour remboursement anticipé de mon crédit à 5,45 %. Ces frais équivalent à trois mois d'intérêts calculés sur le capital encore du. Le banquier invoque le remboursement anticipé par son client emprunteur comme un préjudice qui l'oblige à trouver un nouvel emprunteur (et donc remployer les fonds prêtés). C'est une sanction.

2. Les frais de notaire liés à l'acte de crédit hypothécaire à venir : 1,1% sur le montant emprunté + honoraires fixes barémiques + frais de dossier.

3. Les frais de l'acte de mainlevée de l'inscription hypothécaire prise en premier rang sur le montant emprunté " en son temps, inscription devenue obsolète et inutile et qu'il faut donc lever afin que le nouveau prêteur bénéficie du premier rang. Ces frais, droits et honoraires sont également fixés par un barème national.

4. Les frais de dossier demandés par le nouvel organisme bancaire, et éventuellement par l'ancien, frais alors qualifiés de clôture de dossier.

5. Les frais liés à l'éventuelle adaptation de l'assurance-vie en cours ou, à défaut, de souscription d'une assurance-vie.

6. Le capital qui restait encore à rembourser au banquier qui a refusé le rachat. Le montant exact à rembourser figure dans le tableau d'amortissement du crédit que l'on reçoit chez le notaire et qui donne, mois par mois, la somme des intérêts et du capital remboursés. On pointera le mois qui correspond à la date de passation de l'acte authentique de rachat.

Comme on peut le constater, le nouveau crédit hypothécaire englobe tous les frais. De plus, en fonction des moyens de remboursement de l'emprunteur, rien ne l'oblige à s'engager pour un nouveau crédit de 20 ans. Souvent, on ajuste le crédit pour que la durée stipulée coïncide avec l'ancienne durée, liée à l'ancien crédit hypothécaire remboursé.

Ne pas oublier la voie du mandat hypothécaire

Lorsque l'on se rend chez le notaire pour signer l'acte d'acquisition, on signe également l'acte qui authentifie les conditions du crédit octroyé par la banque. À cette occasion, l'Officier public est tenu de demander une provision pour les frais d'acte (2 à 3 % de la valeur du bien pour les crédits dont le montant se situe dans la moyenne nationale). À titre d'exemple, si l'on contracte un crédit hypothécaire de 100.000 EUR, il en coûtera à l'emprunteur la somme de 3.000 EUR (+ une partie taxée à 21 %, étant le taux de TVA), dont plus de la moitié est reversée au fisc par les bons soins du notaire (frais d'enregistrement et d'inscription hypothécaire).

Pour fortement diminuer ces frais, un emprunteur peut proposer à son organisme bancaire de lui donner mandat pour lui permettre de prendre hypothèque si cela se justifie dans le futur, ce qui lui évite ces frais.

Bien sûr, le notaire sera chargé de rédiger le mandat hypothécaire mais la provision qu'il demandera sera nettement moindre (approximativement 700 EUR). La différence se justifie par l'absence de prise d'inscription au bureau des hypothèques, par le coût très faible de la formalité de l'enregistrement de l'acte notarié (50 EUR) et par des honoraires notariaux réduits. Bien entendu, sous peine de sanctions civiles et pénales éventuelles, l'emprunteur ne peut en aucune manière vendre, donner ou affecter en hypothèque son bien.

En effet, même si, aux yeux de tous, il n'apparaîtra pas officiellement que le mandat existe, il s'est engagé à accepter la possibilité de voir son bien hypothéqué à n'importe quel moment. On aura compris que la banque qui prête des fonds sans exiger la prise d'une inscription hypothécaire à son profit prend un véritable risque. Pour cette raison, le choix de cette formule en lieu et place de l'inscription hypothécaire classique demeure plutôt l'exception.

Pour mieux conforter son gage, le prêteur peut également demander des titres ou autres garanties. Elle sera accordée à l'emprunteur qui présente un très bon profil de sérieux et/ou de solvabilité et/ou de connaissance en matière bancaire.

Beaucoup d'emprunteurs ignoraient l'existence du mandat hypothécaire (également dénommée promesse d'hypothèque) lors de la signature de l'acte de crédit hypothécaire. Mais rien ne leur interdit de demander au banquier de profiter de cet avantage à l'occasion du rachat.

Certes, opter pour un mandat ne présente pas que des avantages. Certains prêteurs le refusent systématiquement. De plus, certains organismes de prêt exigent un taux légèrement plus élevé que dans le cadre d'un crédit hypothécaire plus traditionnel (sauf pour les personnes qui travaillent au sein de l'organisme prêteur).

Si le prêteur exécute le mandat, le coût total à supporter pourrait en définitive dépasser celui qui aurait dû être assumé si l'on avait contracté un crédit classique. Autre point à ne pas oublier : si on ne limite pas la durée de validité du mandat, le décès de l'emprunteur pourrait transmettre les droits et obligations liés au mandat à ses héritiers.

En cas de prise d'inscription hypothécaire (crédit traditionnel), le problème ne se pose pas. Elle sera effacée à la fin du crédit par un acte de mainlevée et se périme automatiquement après 30 ans.

Enfin, Si le prêt n'est lié à aucune inscription hypothécaire, des avantages fiscaux importants ne sont pas accordés. Pour contourner cette difficulté, il est souvent pris inscription jusqu'à concurrence du montant nécessaire à l'optimisation du gain fiscal. De cette manière, le mandat garantit le solde du capital emprunté, qui ne donne lieu à aucun avantage fiscal.

Quand le rachat de crédit peut-il être envisagé ?

Chaque situation est différente et ce choix doit absolument être effectué après avoir consulté son courtier et/ou un ou plusieurs organismes bancaires. En effet, beaucoup de facteurs jouent, telles la capacité de remboursement, les limites à la hausse ou à la baisse des crédits souscrits sous l'empire de taux variables ou semi-fixes ou même la politique récente des banques de ne plus prêter 110 % ou 100 % mais 80 % de la somme nécessaire à une acquisition immobilière. Bien d'autres facteurs peuvent jouer, comme un changement de situation matrimoniale ou professionnel, la vente d'un autre bien immobilier, l'expiration du délai d'engagement donné par une caution, etc.

Beaucoup d'emprunteurs ont déjà rachetés leur crédit hypothécaire, mais, depuis peu, il est question de supprimer le taux fixe liés à ce type de crédits. Parmi les raisons avancées, une crainte émise par les banquiers : si un crédit hypothécaire était accordé aujourd'hui à un taux "normal" (par exemple 1,5 % pour 20 ans), qu'adviendrait-il si, dans les prochaines années, les taux venaient à monter de manière significative ? La réponse est simple : ce crédit pourrait coûter de l'argent à la banque plutôt que d'en rapporter. C'est d'autant plus vrai que la Belgique est le pays de l'UE qui présente actuellement le taux d'inflation le plus élevé.Ce problème ne concerne pas que les banques. On peut penser au secteur des assurances qui avaient promis des taux élevés sur des placements spécifiques, parfois à vie (par exemple, 4,75 % sur le produit dénommé " Crest " chez AXA, le compte " First " d'Ethias, etc.). Or, ces dernière semaines, des compagnies d'assurances ont annoncé des licenciements (AXA, P&V) ou des fusions ou reprises (Comme Belfius qui reprendrait Ethias).En conséquence, la question qui se pose est la suivante : est-ce le bon moment pour racheter son crédit hypothécaire ? Faut-il demander un taux fixe ? Pour répondre à ces deux questions, il convient de d'abord définir la notion de " rachat ".En réalité, ce terme vise trois possibilités :1. Soit on rassemble plusieurs crédits en un. Nous ne nous intéresserons pas à cette hypothèse du regroupement de crédit.2. soit on profite du marché hypothécaire actuel pour diminuer les mensualités de son crédit hypothécaire en négociant à la baisse le taux et/ou en le rendant fixe si ce n'est pas encore le cas (actuellement semi-fixe ou variable, par exemple). Comment ? La façon la plus aisée est de négocier avec le banquier, créancier actuel du capital prêté. S'il accepte, on évite bien des démarches et certains frais.Exemple : J'ai souscrit un crédit hypothécaire en 2003 à un taux fixe de 5,45 % pendant 10 ans et variable ensuite, mais avec une baisse ou une hausse de taux toutefois limitée à 2 %). En 2013, je constate que les taux actuels oscillent entre 1,2 % et 2,4 %. Je demande à mon banquier de passer outre la limitation qui bloquerait le taux à 3,45 % et de diminuer le taux à 1,8 % par exemple. Il accepte et des frais mineurs seront à prévoir. S'il refuse, on peut alors opter pour la troisième possibilité. 3. soit on rembourse le capital encore dû à " son " banquier en faisant appel à une autre banque qui va rassembler tout ce qui sera du par l'emprunteur de façon à ce que ce dernier ne doive pas payer un euro pour finaliser l'opération.Exemple : J'ai souscrit un crédit hypothécaire en 2003 pour une durée de 20 ans à un taux fixe de 5,45 % et je constate que les taux actuels oscillent entre 1,2 % et 2,4 %. Je demande à un autre banquier s'il accepterait de racheter mon crédit à un taux à 1,8 % par exemple.En droit, c'est un nouveau crédit hypothécaire. Le banquier agira comme pour un crédit " normal " et il faudra également passer par notaire. Mais l'avantage financier est évident : avec un taux bien moins élevé, la mensualité va diminuer. Pour y arriver, il faut désintéresser l'ancien banquier.1. L'indemnité de remploi prévue pour remboursement anticipé de mon crédit à 5,45 %. Ces frais équivalent à trois mois d'intérêts calculés sur le capital encore du. Le banquier invoque le remboursement anticipé par son client emprunteur comme un préjudice qui l'oblige à trouver un nouvel emprunteur (et donc remployer les fonds prêtés). C'est une sanction.2. Les frais de notaire liés à l'acte de crédit hypothécaire à venir : 1,1% sur le montant emprunté + honoraires fixes barémiques + frais de dossier.3. Les frais de l'acte de mainlevée de l'inscription hypothécaire prise en premier rang sur le montant emprunté " en son temps, inscription devenue obsolète et inutile et qu'il faut donc lever afin que le nouveau prêteur bénéficie du premier rang. Ces frais, droits et honoraires sont également fixés par un barème national.4. Les frais de dossier demandés par le nouvel organisme bancaire, et éventuellement par l'ancien, frais alors qualifiés de clôture de dossier.5. Les frais liés à l'éventuelle adaptation de l'assurance-vie en cours ou, à défaut, de souscription d'une assurance-vie.6. Le capital qui restait encore à rembourser au banquier qui a refusé le rachat. Le montant exact à rembourser figure dans le tableau d'amortissement du crédit que l'on reçoit chez le notaire et qui donne, mois par mois, la somme des intérêts et du capital remboursés. On pointera le mois qui correspond à la date de passation de l'acte authentique de rachat.Comme on peut le constater, le nouveau crédit hypothécaire englobe tous les frais. De plus, en fonction des moyens de remboursement de l'emprunteur, rien ne l'oblige à s'engager pour un nouveau crédit de 20 ans. Souvent, on ajuste le crédit pour que la durée stipulée coïncide avec l'ancienne durée, liée à l'ancien crédit hypothécaire remboursé.Lorsque l'on se rend chez le notaire pour signer l'acte d'acquisition, on signe également l'acte qui authentifie les conditions du crédit octroyé par la banque. À cette occasion, l'Officier public est tenu de demander une provision pour les frais d'acte (2 à 3 % de la valeur du bien pour les crédits dont le montant se situe dans la moyenne nationale). À titre d'exemple, si l'on contracte un crédit hypothécaire de 100.000 EUR, il en coûtera à l'emprunteur la somme de 3.000 EUR (+ une partie taxée à 21 %, étant le taux de TVA), dont plus de la moitié est reversée au fisc par les bons soins du notaire (frais d'enregistrement et d'inscription hypothécaire). Pour fortement diminuer ces frais, un emprunteur peut proposer à son organisme bancaire de lui donner mandat pour lui permettre de prendre hypothèque si cela se justifie dans le futur, ce qui lui évite ces frais.Bien sûr, le notaire sera chargé de rédiger le mandat hypothécaire mais la provision qu'il demandera sera nettement moindre (approximativement 700 EUR). La différence se justifie par l'absence de prise d'inscription au bureau des hypothèques, par le coût très faible de la formalité de l'enregistrement de l'acte notarié (50 EUR) et par des honoraires notariaux réduits. Bien entendu, sous peine de sanctions civiles et pénales éventuelles, l'emprunteur ne peut en aucune manière vendre, donner ou affecter en hypothèque son bien.En effet, même si, aux yeux de tous, il n'apparaîtra pas officiellement que le mandat existe, il s'est engagé à accepter la possibilité de voir son bien hypothéqué à n'importe quel moment. On aura compris que la banque qui prête des fonds sans exiger la prise d'une inscription hypothécaire à son profit prend un véritable risque. Pour cette raison, le choix de cette formule en lieu et place de l'inscription hypothécaire classique demeure plutôt l'exception. Pour mieux conforter son gage, le prêteur peut également demander des titres ou autres garanties. Elle sera accordée à l'emprunteur qui présente un très bon profil de sérieux et/ou de solvabilité et/ou de connaissance en matière bancaire. Beaucoup d'emprunteurs ignoraient l'existence du mandat hypothécaire (également dénommée promesse d'hypothèque) lors de la signature de l'acte de crédit hypothécaire. Mais rien ne leur interdit de demander au banquier de profiter de cet avantage à l'occasion du rachat.Certes, opter pour un mandat ne présente pas que des avantages. Certains prêteurs le refusent systématiquement. De plus, certains organismes de prêt exigent un taux légèrement plus élevé que dans le cadre d'un crédit hypothécaire plus traditionnel (sauf pour les personnes qui travaillent au sein de l'organisme prêteur).Si le prêteur exécute le mandat, le coût total à supporter pourrait en définitive dépasser celui qui aurait dû être assumé si l'on avait contracté un crédit classique. Autre point à ne pas oublier : si on ne limite pas la durée de validité du mandat, le décès de l'emprunteur pourrait transmettre les droits et obligations liés au mandat à ses héritiers. En cas de prise d'inscription hypothécaire (crédit traditionnel), le problème ne se pose pas. Elle sera effacée à la fin du crédit par un acte de mainlevée et se périme automatiquement après 30 ans. Enfin, Si le prêt n'est lié à aucune inscription hypothécaire, des avantages fiscaux importants ne sont pas accordés. Pour contourner cette difficulté, il est souvent pris inscription jusqu'à concurrence du montant nécessaire à l'optimisation du gain fiscal. De cette manière, le mandat garantit le solde du capital emprunté, qui ne donne lieu à aucun avantage fiscal.Chaque situation est différente et ce choix doit absolument être effectué après avoir consulté son courtier et/ou un ou plusieurs organismes bancaires. En effet, beaucoup de facteurs jouent, telles la capacité de remboursement, les limites à la hausse ou à la baisse des crédits souscrits sous l'empire de taux variables ou semi-fixes ou même la politique récente des banques de ne plus prêter 110 % ou 100 % mais 80 % de la somme nécessaire à une acquisition immobilière. Bien d'autres facteurs peuvent jouer, comme un changement de situation matrimoniale ou professionnel, la vente d'un autre bien immobilier, l'expiration du délai d'engagement donné par une caution, etc.