Quelques conseils aux jeunes et moins jeunes acquéreurs

11/05/17 à 23:30 - Mise à jour à 16:40

Le diplôme en poche et la perspective d'un emploi stable marquent probablement le germe de grands projets personnels et professionnels. L'acquisition d'un bien immobilier compte parmi ces projets que les Belges portent chèrement dans leur coeur. Ces dernières années, le prix de l'immobilier n'a fait que grimper de manière dramatique de sorte qu'il est devenu difficile encore de construire des immeubles neufs, spécialement à Bruxelles. Les droits d'enregistrement dont le taux est l'un des plus élevés en Europe, ne facilitent pas non plus l'accès à la propriété immobilière.

Quelques conseils aux jeunes et moins jeunes acquéreurs

© © Glowimages RM

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez payer des droits d'enregistrement qui varient selon l'ancienneté du bien et sa valeur cadastrale. Les bien neufs sont généralement soumis à la TVA, alors que les biens plus anciens sont soumis aux droits d'enregistrement.

Vous construisez vous-même

La construction d'un bien immobilier est soumise à un régime hybride puisque la TVA est due sur la construction alors que les droits d'enregistrement sont quant à eux dus sur l'acquisition du terrain. Si le taux de la TVA est fixé à 21%, les droits d'enregistrement varient selon les régions. Nous y reviendrons dans quelques lignes.

Vous achetez un immeuble neuf

L'achat d'un immeuble neuf est souvent soumis au seul taux de la TVA sur l'ensemble du prix de vente. En effet, depuis 2011, les droits d'enregistrement ne doivent plus être payés sur la partie qui correspond au terrain moyennant trois conditions cumulatives :

1) il doit être permis de bâtir sur le terrain et le bâtiment qui est construit est vendu avec TVA;

2) le terrain et le bâtiment sont vendus par une même personne;

3) le terrain et le bâtiment sont cédés simultanément.

À défaut de réunion de ces 3 conditions, les droits d'enregistrement sont dus sur le terrain.

Ce cas de figure trouve souvent à s'appliquer lorsque le bien immobilier est acheté à un promoteur, mais il peut aussi se présenter en cas de revente d'un bien entre particuliers puisque le bien est considéré comme neuf pendant deux ans après l'année de la première occupation.

Vous achetez un immeuble ancien

L'acquisition d'un immeuble qui ne répond pas à la définition des immeubles neufs est soumis aux droits d'enregistrement dont le taux, contrairement à la TVA, n'est pas uniforme dans les trois régions. Les droits d'enregistrement sont prélevés sur la valeur conventionnelle de vente ou, à défaut, sur la valeur de marché du bien.

En Région flamande, le taux des droits d'enregistrement est de 10%. L'acquéreur peut bénéficier d'un abattement d'impôt sur la première tranche de 15.000 euros (1.500 euros de réduction). Cette réduction n'est toutefois accordée à l'acquéreur que s'il ne possède pas d'autre habitation et occupe le bien à titre de résidence principale avant la fin de la deuxième année consécutive à son acquisition. Un modeste avantage fiscal supplémentaire est également accordé aux personnes qui financent leur acquisition au moyen d'un crédit hypothécaire.

La Région flamande a aussi mis en place un système de " reportabilité " complexe qui permet, moyennant le respect de plusieurs conditions, de déduire (entièrement ou partiellement) les droits d'enregistrement payés lors de la première acquisition des droits d'enregistrement payés lors d'une acquisition ultérieure.

En Région wallonne, le taux des droits d'enregistrement est de 12,5% et il n'existe pas de régime de faveur, sauf lors de l'acquisition d'habitation modestes. Si la Région wallonne ne connaît pas de régime de faveur, elle connaît en revanche un régime de " défaveur " qui porte le droit à 15% lors de l'acquisition d'une troisième habitation.

Conséquence du tax-shift, la Région de Bruxelles-Capitale a instauré un régime favorable pour les primo acquéreurs. Depuis le 1er janvier 2017, les acquéreurs peuvent bénéficier d'un abattement de la base imposable de 175.000 euros, ce qui entraîne presque 22.000 EUR d'économie. Ce régime est toutefois soumis à plusieurs conditions puisqu'il faut :

· que l'habitation qui se situe dans l'une des 19 communes bruxelloises ;

· que son prix ne dépasse pas 500.000 euros ;

· qu'elle soit achetée par des personnes physiques en pleine propriété ;

· qu'elle soit la seule habitation des acquéreurs ;

· que les acquéreurs en fassent leur résidence principale dans les deux ans de l'achat et y restent au moins cinq ans.

Enfin, les trois régions appliquent un taux réduit pour l'acquisition de logements considérés comme modestes, c'est-à-dire dont le revenu cadastral a été fixé par l'administration fiscale à un montant inférieur à 745 euros. Ces taux sont alors réduit à 5% en Région flamande et à 6% dans les deux autres régions.

Les acquéreurs garderont à l'esprit que l'acquisition d'un bien immobilier neuf présente un coût sensiblement supérieur à celui d'un bien plus ancien puisque le taux de la TVA est plus élevé que celui des droits d'enregistrement.

L'impôt doit enfin être augmenté des frais de notaire qui sont généralement à charge de l'acheteur. Le site internet de la Fédération des notaires a mis en ligne un simulateur qui permet de calculer ce coût supplémentaire qui représente généralement 2% du prix de vente (https://www.notaire.be/calcul-de-frais/achat).

La fiscalité des emprunts hypothécaires

Cette fiscalité a été très largement remaniée ces dernières années du fait de la régionalisation de la fiscalité immobilière. Les trois régions ont largement raboté le régime du bonus logement qui faisait la part belle aux emprunts hypothécaires pour y substituer des régimes nettement moins favorables.

La Région de Bruxelles-Capitale a purement et simplement supprimé le bonus logement à partir du premier janvier 2017 et l'a remplacé par le régime de " super abattement " des droits d'enregistrement que nous avons décrit ci-avant. Si cet abattement permet aux jeunes acquéreurs de bénéficier immédiatement d'une belle économie d'impôts, il s'agit d'un calcul à court terme puisque le régime qui a disparu était au total beaucoup plus intéressant.

En Région wallonne, le bonus logement a été remplacé à partir du premier janvier 2016 par le chèque-habitat. Ce régime avantage les particuliers dont le revenu ne dépasse pas 81.000 euros par an et qui acquièrent une habitation propre et unique. La valeur du chèque-habitat tient compte du nombre d'enfants à charge et suit un calcul complexe pour plafonner à 1.520 euros d'avantage par an par contribuable. Il peut être majoré de 125 euros par enfant à charge et est accordé pour une période de 20 ans.

La Régionflamande, est plus libérale dans la distribution des aides au logement en ce que, même si elle les limite en théorie à 1.520 euros par an par contribuable comme en Région Wallonne, elle ne fait en pratique pas intervenir le revenu dans le calcul, ne subordonne pas leur octroi à la possession d'une seule et unique habitation et les majore de 760 euros par an pendant les dix premières années.

Des trois régions, la Région flamande demeure la plus intéressante puisque l'avantage fiscal y est encore sensiblement plus intéressant que dans les 3 autres régions.

La fiscalité sur les revenus

La propriété d'un bien immobilier procure un revenu qui doit être déclaré dans la déclaration fiscale annuelle. Cette déclaration se fait par l'inscription du revenu cadastral dans votre déclaration. Cette obligation connaît néanmoins une sérieuse exception puisque l'article 12§3 du Code des impôts sur les revenus exonère les revenus d'une habitation que le contribuable occupe personnellement. Si vous n'êtes propriétaire que d'une seule habitation, vous serez donc dispensés de cette obligation, mais si vous disposez d'une résidence secondaire, seule l'habitation dont le revenu cadastral est le plus faible sera déclarée annuellement.

Conclusion

Malgré un rabotage globalisé des avantages dans les trois régions, la Région flamande demeure la région la plus clémente sur le plan fiscal. Les autres disposent aussi de régimes avantageux, mais qui nécessitent le respect de conditions multiples qu'il faudra apprécier au cas par cas.

Si le choix du lieu dans lequel vous habiterez suit probablement un raisonnement diamétralement opposé à la fiscalité, il n'en demeure pas moins essentiel de connaître les conséquences financières et fiscales d'une telle opération.